Kat Mülkiyeti 2026: Haklar, Sorumluluklar ve Sık Yapılan Hatalar

Kat Mülkiyeti Nedir ve Yasal Dayanağı Nedir?

Kat mülkiyeti; bir yapının bağımsız bölümlerinin (daire, dükkan, ofis) ayrı ayrı mülkiyete konu olabildiği, buna karşın ortak alanların tüm kat maliklerine arsa payı oranında ait olduğu bir mülkiyet rejimidir. Temel yasal dayanak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur (son değişiklik: 7263 sayılı Kanun, 2021). Aiavukatim olarak bu alanda binlerce kullanıcının sorusunu yanıtladık; en sık karşılaştığımız sorunların büyük çoğunluğu temel hakların bilinmemesinden kaynaklanıyor.

634 sayılı Kanun'un 13. maddesi kat malikine bağımsız bölümü dilediği gibi kullanma hakkı verirken, aynı madde bu hakkı "diğer kat maliklerini rahatsız etmeme" koşuluna bağlar. Bu ince denge, apartman hayatındaki hukuki uyuşmazlıkların çekirdeğini oluşturur.

Kat Malikinin Temel Hakları Nelerdir?

Kat mülkiyeti sahibinin 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuat çerçevesinde sahip olduğu başlıca haklar şunlardır:

• Bağımsız bölümü kullanma hakkı: Dairenizi kiraya verebilir, ipotek ettirebilir veya devredebilirsiniz (KMK m. 13).
• Ortak alanlara katılım hakkı: Merdivenler, asansör, çatı, bahçe gibi ortak yerleri arsa payınız oranında kullanırsınız (KMK m. 16).
• Yönetim kuruluna katılma hakkı: Kat malikleri kurulunda oy kullanabilir, yönetici seçimine katılabilir ve hesap inceleyebilirsiniz (KMK m. 29-42).
• Dava açma hakkı: Hakkınız ihlal edildiğinde sulh hukuk mahkemesine, gerekirse icra yoluna başvurabilirsiniz.

Kat Malikinin Sorumlulukları Nelerdir?

Hak kadar yükümlülük de önemlidir. 634 sayılı Kanun'un 20. maddesi uyarınca her kat maliki;

• Ortak giderlere (aidat, bakım, onarım) arsa payı oranında katılmak zorundadır.
• Ortak alanları zarar verecek biçimde kullanamaz.
• Bağımsız bölümünde diğer malikleri rahatsız eden faaliyette bulunamaz (gürültü, koku, titreşim vb.).
• Binanın mimari görünümünü bozacak değişiklik yapamaz (KMK m. 19).

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2023/4521 E. sayılı kararı uyarınca aidat borcunu düzenli ödemeyen kat maliki hakkında yönetim doğrudan icra takibi başlatabilir; gecikme faizi aylık %5 olarak uygulanır.

Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

2026 yılında aidat uyuşmazlıkları en sık başvurulan kat mülkiyeti davalarının başında gelmektedir. Sürece bakıldığında:

1. Yönetici, borçlu kat malikine yazılı ihtarname gönderir.
2. İhtara rağmen ödeme yapılmazsa sulh hukuk mahkemesinde veya icra müdürlüğünde takip başlatılır.
3. Mahkeme, KMK m. 25 uyarınca ağır ve sürekli ihlalde bulunan kat malikinin bağımsız bölümünü satışa zorlayabilir.

Örnek hesaplama: Aylık 1.500 TL aidat ödenmeyen bir dairede 6 aylık borç 9.000 TL olur. Buna %5 aylık gecikme faizi eklendiğinde (bileşik) 6 ay sonra toplam borç yaklaşık 12.050 TL'ye ulaşır.

Ortak Alan Uyuşmazlıklarında Hangi Yola Başvurulur?

Ortak alan kararları kat malikleri kurulunda salt çoğunluk (arsa payına göre) ile alınır; bazı kararlar için nitelikli çoğunluk aranır (KMK m. 45). Kurulun aldığı kararı hukuka aykırı bulan kat maliki, kararın tebliğinden itibaren 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine itiraz edebilir.

Sık karşılaşılan ortak alan uyuşmazlıkları:

• Asansör yenileme kararı ve maliyet paylaşımı
• Bodrum veya çatı katının özel kullanıma tahsisi
• Ortak alana yapılan izinsiz ek (depo, çardak)
• Park yeri uyuşmazlıkları

Ortak alan uyuşmazlıklarında kiracının da ortak alan kullanım hakkı bulunduğunu hatırlatmak gerekir; kiracı, malik adına oy kullanamaz ancak ortak alanlardan yararlanabilir.

Kat Mülkiyetinde Miras ve Devir İşlemleri

Bağımsız bölüm miras yoluyla intikal ettiğinde mirasçılar paydaş sıfatı kazanır. Birden fazla mirasçı varsa ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası açılabilir. Bu konuda miras paylaşımı 2026 rehberimiz detaylı bilgi sunmaktadır.

Devir işlemlerinde dikkat edilmesi gereken kritik nokta: tapu devri yapılmadan önce yöneticiden aidat borcu yoktur yazısı alınması zorunludur (KMK m. 20/son). Aksi hâlde yeni malik önceki borçlardan sorumlu tutulabilir.

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Komşum ortak alana eşya koyarsa ne yapabilirim?

634 sayılı Kanun'un 19. maddesi ortak alanlara özel eşya konulmasını yasaklar. Önce yöneticiye yazılı şikayette bulunun. Yönetici harekete geçmezse sulh hukuk mahkemesine müdahalenin önlenmesi davası açabilirsiniz. Yargıtay, bu tür davalarda genellikle 3-6 ay içinde karar vermektedir.

Kat malikleri kurulu kararı olmadan yönetici onarım yaptırabilir mi?

Acil ve zorunlu onarımlarda yönetici kurulu toplantısı beklemeksizin harekete geçebilir (KMK m. 35/e). Ancak bu yetki; çatı sızıntısı, asansör arızası gibi acil durumlarla sınırlıdır. Rutin veya büyük bütçeli işler için kat malikleri kurulu onayı şarttır; aksi hâlde yönetici harcamaları şahsen karşılamak zorunda kalabilir.

Arsa payım düşük olduğu için her kararda yeniliyorum; hukuki çözüm var mı?

KMK m. 33 uyarınca kat malikleri kurulunun hukuka ve hakkaniyete aykırı kararlarını sulh hukuk mahkemesinde iptal ettirebilirsiniz. Arsa payı ne olursa olsun, temel haklarınızı (bireysel kullanım, güvenlik, eşit muamele) ihlal eden kararlar mahkemece iptal edilebilir. Dava açma süresi kararın öğrenilmesinden itibaren 1 aydır.

Kat mülkiyeti kurulmamış bir binada kiracı olarak haklarım neler?

Kat mülkiyeti kurulmamış yapılarda (arsa payı devri veya kat irtifakı aşamasında) kiracılar Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde korunur. Kira artışı sınırı, tahliye koşulları ve depozito kuralları aynen geçerlidir. 2026 kira artışı yasal sınırı hakkında detaylı bilgi alabilirsiniz.

Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.