Kira Artışı 2026: Yasal Sınır, Kiracı Hakları ve Yapılması Gerekenler

2026 Yılında Kira Artışı Yasal Sınırı Nedir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca konut kiralarında yıllık artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) değişim oranını aşamaz. Bu düzenleme, kiracıları aşırı ve keyfi artışlardan korumak amacıyla yürürlüktedir. 2026 yılı için geçerli TÜFE oranı her ay TÜİK tarafından güncellenmekte olup kira artış dönemine denk gelen 12 aylık ortalama esas alınmalıdır. Taraflar sözleşmede bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir; ancak üzerinde bir oran belirlemeleri hâlinde aşan kısım geçersiz sayılır ve kiracı fazlayı ödemek zorunda kalmaz.

Ev Sahibi TÜFE'nin Üzerinde Artış Yaparsa Ne Olur?

Aiavukatim olarak bu konuda onlarca kiracı ile çalıştık; en sık karşılaştığımız sorun, ev sahiplerinin TÜİK oranını aşan artış bildirimleri göndermesidir. Böyle bir durumda kiracının izleyebileceği hukuki yollar şunlardır:

• İhtarname gönderme: Noter aracılığıyla ev sahibine yasal oranın üzerinde artış yapılamayacağını bildiren ihtarname çekilir. Bu belge, ileride açılacak davada kritik delil niteliği taşır.
• Sulh hukuk mahkemesine başvurma: TBK m. 344 kapsamında kira bedelinin tespiti ve haksız artışın iptali talep edilebilir.
• Fazla ödenen tutarın iadesi: Yasal oranın üzerinde ödenen kira bedellerinin istirdadı (geri alınması) dava yoluyla talep edilebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre (örn. 2023/3421 E.) sözleşmede yer alan ve yasal oranı aşan artış hükümleri kısmen geçersiz sayılmakta, yalnızca yasal sınırı aşan kısım iptal edilmektedir; sözleşmenin tamamı geçerliliğini korur.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Somut Örnek

Hesaplama yöntemi şu şekilde işler: Artış dönemine ait 12 aylık ortalama TÜFE oranı (örneğin %40) mevcut kira bedeline uygulanır.

Örnek: Aylık kira bedeliniz 15.000 TL ve yıllık ortalama TÜFE %40 ise artış yapılabilecek azami tutar şudur:

15.000 × 0,40 = 6.000 TL

Yani yeni azami kira bedeli 21.000 TL olabilir. Ev sahibinin 25.000 TL talep etmesi hâlinde 4.000 TL'lik kısım geçersizdir ve kiracı bu fazlayı ödemek zorunda değildir.

5 Yılı Dolduran Kiracılar İçin Özel Durum

TBK m. 344/3 uyarınca, aynı konutta 5 yıl ve üzeri oturan kiracılar için mahkeme, TÜFE oranını aşan bir kira bedeli belirleyebilir. Ancak bu belirleme yalnızca hâkim kararıyla mümkündür; ev sahibi tek taraflı olarak bu artışı uygulayamaz. Mahkeme kararında; kiranın emsal konutlara göre dengesiz kalıp kalmadığı, kiracının uzun süreli oturumundan kaynaklanan hakkaniyete aykırılık gibi ölçütler göz önünde bulundurulur.

İşyeri Kiralarında Durum Farklı Mı?

Evet. 2022 yılında getirilen konut kiraları için uygulanan geçici düzenlemeler işyeri kiralarını doğrudan kapsamamaktadır. İşyeri kiralarında taraflar sözleşmede kararlaştırdıkları orana göre artış yapabilirler; ancak taraflarca belirlenmemişse yine TBK m. 344 kapsamında TÜFE oranı esas alınır. İşyeri kiracıları sözleşmelerindeki artış maddelerini mutlaka bir hukuk uzmanına inceletmelidir.

Kira Sözleşmesi Yoksa veya Sözlü Sözleşme Varsa?

Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Sözleşme yoksa ilk kira bedeli tarafların anlaştığı tutar, artış oranı ise yasal sınır (TÜFE) olarak kabul edilir. Ancak ispat açısından ciddi güçlükler doğar. Banka dekontları, mesaj yazışmaları, tanık beyanları bu durumlarda delil olarak kullanılabilir. İş akdi feshi ve tazminat hesaplama rehberimizde de belirttiğimiz gibi, yazılı belge olmadan hak kaybı yaşanması son derece yaygındır; bu nedenle kira ilişkisini yazıya dökmek kritik önem taşır.

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Kira artışını kabul etmeyen kiracıyı ev sahibi bu gerekçeyle tahliye edemez. Tahliye ancak TBK'da sayılan sınırlı hâllerde mümkündür: kiranın ödenmemesi, konutun esaslı onarım gerektirmesi veya ev sahibinin konutu bizzat kullanma zorunluluğu bunların başında gelir. Aksi hâlde açılan tahliye davası reddedilir. Boşanma davası rehberimizde de vurguladığımız üzere, hukuki süreçlerde doğru adımları atmak sonucu doğrudan etkiler.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

Ev sahibi her yıl kira artışı yapmak zorunda mıdır?

Hayır. Kira artışı ev sahibinin hakkıdır, yükümlülüğü değildir. Ev sahibi isterse artış yapmayabilir veya yasal sınırın altında bir artış oranı uygulayabilir. Ancak yazılı bildirim yapmadan kirayı artıramaz; artışın geçerli olabilmesi için kira döneminin bitmesinden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekmektedir.

TÜFE oranını nereden öğrenebilirim?

TÜİK'in resmi web sitesi üzerinden her ay yayımlanan enflasyon raporlarından güncel 12 aylık ortalama TÜFE değişim oranına ulaşabilirsiniz. Kira artış dönemine ait ayın öncesinde açıklanan en güncel 12 aylık ortalama oran esas alınır. AI avukatımız, kira artış döneminizi ve geçerli oranı sizin için hesaplayabilir.

Haksız kira artışına itiraz etmek için süre var mı?

TBK kapsamında genel zamanaşımı süresi 10 yıldır; ancak fazla ödenen kira bedellerinin iadesi için dava açmak amacıyla yıllarca beklemek pratik açıdan dezavantaj yaratır. Haksız artış bildirimini aldıktan sonra en geç 30 gün içinde noter ihtarnamesi çekerek itirazınızı kayıt altına almanız tavsiye edilir.

Kiracı olarak tahliye tehdidiyle karşılaşırsam ne yapmalıyım?

Öncelikle tüm yazışmaları ve belgeleri saklayın. Ev sahibinin gönderdiği tahliye ihbarnamesine, tebliğ tarihinden itibaren yasal süreler içinde sulh hukuk mahkemesinde itiraz edilmelidir. Haksız tahliye girişimleri hâlinde kiracı, uğradığı zararlar için tazminat davası açma hakkına da sahiptir. Acil durumlarda ihtiyati tedbir kararıyla tahliyenin durdurulması da talep edilebilir.

Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.