Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz alım-satımı, kira hukuku, kat mülkiyeti ve imar hukuku konularında Türk hukukuna uygun rehber.
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki hakları, devir işlemlerini ve uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynakları TMK'nın eşya hukuku bölümü (m.683-1027), 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri (m.299-378), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu'dur.
Tapu İşlemleri ve Devir
Taşınmaz mülkiyetinin devri tapu siciline tescille gerçekleşir (TMK m.705). Satış sözleşmesi resmî şekilde (tapu müdürlüğünde) yapılmalıdır. Tapu harcı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Döner sermaye ücreti ve diğer masraflar da eklenmelidir. Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet uyuşmazlıklarında başvurulan temel yoldur.
Kira Sözleşmeleri ve Kiracı Hakları
Konut ve çatılı iş yeri kiraları TBK m.339-356'da düzenlenmiştir. Kira artışı bir önceki kira yılının TÜFE oranını geçemez (TBK m.344). Kiracı, kira sözleşmesi süresince tahliye edilemez (istisnalar hariç). Depozito en fazla 3 aylık kira tutarı olabilir ve vadeli mevduat hesabında tutulmalıdır (TBK m.342). 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye Davaları
Tahliye sebepleri: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu için ihtiyaç (TBK m.350), yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351), tadilat/yeniden inşa (TBK m.350/2), iki haklı ihtar (TBK m.352/2), tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) ve kiracının temerrüdü (TBK m.315). İhtiyaç sebebiyle tahliyede kiraya veren, tahliyeden sonra 3 yıl boyunca eski kiracının rızası olmadan taşınmazı başkasına kiralayamaz.
Kat Mülkiyeti ve Yönetim
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyeti kurulur. Kat malikleri kurulu en üst karar organıdır. Yönetici atanması, ortak gider paylaşımı, aidat borçları ve ortak alanlarda yapılacak değişiklikler bu kanunla düzenlenir. Aidat borçlarına aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır (KMK m.20).
İmar Hukuku ve Yapı Ruhsatı
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca her yapı için belediyeden yapı ruhsatı alınması zorunludur. İmar planlarına aykırı yapılar için yıkım kararı verilebilir. Yapı kullanma izni (iskan) olmadan taşınmaz kullanılamaz. İmar barışı düzenlemeleri ile ruhsatsız yapılara yapı kayıt belgesi alma imkânı tanınmıştır.
📋 Hızlı Bilgi: Gayrimenkul Hukuku
Türkiye'de gayrimenkul hukuku, taşınmaz alım-satım, kira sözleşmeleri ve kat mülkiyetini düzenler. Tapu devri resmi şekilde yapılmalı, kira artışı TÜFE oranını geçemez.
Yasal Dayanak: TMK madde 683-1027, TBK madde 299-378, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Tapu kaydını kontrol edin (ipotek, haciz)
- İmar durumunu sorgulayın
- DASK poliçesi yaptırın
- Tapu müdürlüğünde devir işlemini tamamlayın
- Tapu harcını ödeyin
Sıkça Sorulan Sorular
Ev satın alırken nelere dikkat etmeliyim?
Tapu kaydını kontrol edin (ipotek, haciz, şerh), imar durumunu belediyeden sorgulayın, iskan belgesi olup olmadığını kontrol edin, DASK (zorunlu deprem sigortası) yaptırın. Tapu devri mutlaka tapu müdürlüğünde yapılmalıdır.
Kiracı ne zaman tahliye edilebilir?
İhtiyaç, yeniden inşa/tadilat, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü ve kiranın ödenmemesi hallerinde tahliye davası açılabilir. Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Konut kiralarında artış bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu sınırlama yalnızca konut kiraları için geçerlidir. Taraflar anlaşsa bile bu oranı aşan artış geçersizdir.
Tapu harcı ne kadar ödenir?
Tapu harcı, satış bedelinin binde 20'si oranında hem alıcıdan hem satıcıdan ayrı ayrı alınır. Ayrıca döner sermaye ücreti ve diğer masraflar vardır. Tapu harcı beyan edilen satış bedeli üzerinden hesaplanır, ancak emlak vergi değerinin altında olamaz.
Kat mülkiyetinde ortak giderler nasıl paylaşılır?
Ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Ancak bazı giderler eşit paylaşılabilir (asansör bakımı gibi). Aidat borçlarına aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Kat malikleri kurulu kararıyla farklı paylaşım usulü belirlenebilir.
İlgili Hukuk Alanları
Gayrimenkul Hukuku Hakkında Sorunuz mu Var?
Avukatım ile hukuki sorularınıza anında yanıt alın.
Avukatım'a Sor