Kat Mülkiyeti 2026: Haklar, Yükümlülükler ve Anlaşmazlıklar

Kat Mülkiyeti Nedir ve Hukuki Dayanağı Nedir?

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı mülkiyete konu olabilmesini sağlayan özel bir taşınmaz hukuku kurumudur. Türkiye'de bu alan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmektedir. Kanunun 1. maddesi gereğince tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakları kurulabilir.

2026 itibarıyla kat mülkiyeti uygulamasında dikkat edilmesi gereken başlıca mevzuat şunlardır:

• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (son değişiklik: 7346 sayılı Kanun)
• Türk Medeni Kanunu madde 688 vd. (paylı mülkiyet hükümleri)
• Yargıtay 18. Hukuk Dairesi içtihatları (aidat ve ortak alan uyuşmazlıkları)

Kat Maliki Olmanın Temel Hakları Nelerdir?

Kat mülkiyeti kurulduktan sonra her bağımsız bölüm sahibi şu temel haklara sahip olur:

• Bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkı: Dairenizi satabilir, kiralayabilir, ipotek ettirebilirsiniz. Ancak bu işlemler sitenin yönetim planı ve kanun hükümleriyle sınırlıdır.
• Ortak alanlarda kullanım hakkı: Merdiven, asansör, çatı, bahçe, otopark gibi ortak yerler tüm kat maliklerinin arsa payı oranında paylı mülkiyetindedir (KMK m. 4).
• Kat malikleri kuruluna katılma ve oy hakkı: Olağan genel kurul her yıl ocak ayında toplanmak zorundadır. Kararlar arsa payı çoğunluğuyla alınır (KMK m. 29).
• Yöneticiye hesap sorma hakkı: Her kat maliki yöneticiden yıllık gelir-gider hesabını talep edebilir; yönetici hesap vermekten kaçınamaz.

Kat Malikinin Temel Yükümlülükleri Nelerdir?

Hakların yanı sıra kat mülkiyeti önemli yükümlülükler de doğurur. Aiavukatim olarak en sık karşılaştığımız ihlallerin başında aidat borçları ve ortak alanlara zarar verme gelmektedir.

Aidat Yükümlülüğü

Kat malikleri, ortak giderlere arsa payı oranında veya yönetim planında belirtilen şekilde katılmak zorundadır (KMK m. 20). Aidat ödemeyen kat maliki aleyhine doğrudan icra takibi başlatılabilir. Yargıtay 18. HD 2024/3412 E. sayılı kararında da teyit edildiği üzere, aidat alacağı belgeye dayalı olduğundan itiraz hakkı oldukça sınırlıdır.

Ortak Alanları Kullanma Sınırı

Ortak alanların yönetim planına aykırı olarak kullanılması, tadilat yapılması veya ortak alana el atılması KMK m. 33 kapsamında sulh hukuk mahkemesinde dava konusu yapılabilir. Mahkeme bu tür davalarda tedbir kararıyla müdahaleyi durdurabilir.

Yapısal Değişiklik Yasağı

Bağımsız bölümde yapılacak olan ve taşıyıcı sistemi etkileyen değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği gerekmektedir (KMK m. 19/2). Salt kozmetik değişiklikler ise çoğunluk kararıyla mümkündür.

Kat Malikleri Kurulu Nasıl İşler?

Kat malikleri kurulu, kat mülkiyetinin en yüksek karar organıdır. 2026 itibarıyla dikkat edilmesi gereken usul kuralları şöyledir:

• Toplantı yeter sayısı: Arsa payının salt çoğunluğu (KMK m. 30)
• Karar yeter sayısı: Katılanların arsa payı çoğunluğu (genel işler için)
• Nitelikli çoğunluk gerektiren kararlar: Ortak alanların tadili, yeni tesis kurulması → 4/5 çoğunluk
• Oybirliği gerektiren kararlar: Ana yapıda değişiklik, ortak alanın bölünmesi

Toplantıya katılmayan kat maliki, usulüne uygun çağrı yapılmışsa alınan kararlarla bağlıdır. Ancak kanuna veya yönetim planına aykırı kararlar için 1 ay içinde sulh hukuk mahkemesine itiraz yolu açıktır (KMK m. 33).

Yönetici Seçimi ve Azli Nasıl Yapılır?

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici seçimi zorunludur (KMK m. 34). Yönetici kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebilir; görevi 1 yıldır.

Yöneticinin görevden alınması için haklı sebep aranmamakta, olağanüstü genel kurulda arsa payı çoğunluğuyla azil kararı alınması yeterli olmaktadır. Yargıtay 18. HD 2023/7891 sayılı içtihadına göre yöneticinin hesapları zamanında vermemesi başlı başına azil sebebi oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyetinde Sık Yaşanan Anlaşmazlıklar ve Çözüm Yolları

Aidat Borcundan Kaynaklanan Uyuşmazlıklar

Yönetim, aidat ödemeyenler hakkında İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesi kapsamında ilamlı icra takibi başlatabilir. Kat malikinin itiraz hakkı çok sınırlı olup genellikle ödeme veya hesap hatası iddiasıyla mümkündür. İcra takibi sürecinin ayrıntıları için bu yazımızı incelemenizi öneririz.

Kiracı-Kat Maliki Çatışmaları

Kiracılar, yönetim planına uymak ve ortak gider avanslarına katılmakla yükümlüdür; ancak asıl borç kat malikinde kalır. Kiracının kurallara aykırı davranması tahliye sebebi oluşturabilir. Kiracı tahliye davası koşulları ve süreci hakkında ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz.

Ortak Alan El Atması Davaları

Komşu dairenin balkonunu veya bahçeyi izinsiz genişletmesi, merdivenin bir bölümüne el atılması gibi durumlarda sulh hukuk mahkemesinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Dava süresi ortalama 6-12 ay arasında değişmektedir. Davanın yanı sıra haksız kullanım için ecrimisil tazminatı da talep edilebilir.

Tapu Kaynaklı Sorunlar

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmamış binalar, tapuda çeşitli sorunlara yol açmaktadır. Bu tür uyuşmazlıklarda tapu iptali davası şartları ve süreci hakkındaki yazımız size rehberlik edecektir.

Kat Mülkiyetinde Pratik Hesaplama Örnekleri

Örnek 1 — Aidat Borcunun Hesaplanması: Apartmanın aylık ortak gideri 15.000 TL, toplam arsa payı 100 olsun. Arsa payı 12 olan kat maliki aylık 1.800 TL, yıllık 21.600 TL aidat ödemekle yükümlüdür. 3 ay ödeme yapılmamışsa icra takibine konu edilebilecek asıl alacak 5.400 TL olup buna yasal faiz ve icra masrafları eklenir.

Örnek 2 — Yönetim Planı Değişikliği İçin Gereken Oy: 20 bağımsız bölümlü, toplam arsa payı 2.000 olan bir sitede yönetim planı değişikliği için KMK m. 28 gereğince tüm kat maliklerinin 4/5'inin ve arsa payının 4/5'inin (yani 1.600 payın) olumlu oy vermesi zorunludur.

Sık Sorulan Sorular

Aidat ödemezse ne olur, hemen icra başlatılabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi kapsamındaki aidat alacakları, 2004 sayılı İİK'nın 68. maddesi gereğince belgeye dayalı alacak niteliğinde olduğundan yönetim, mahkeme kararı olmaksızın doğrudan icra takibi başlatabilir. Borçlu ancak borca itiraz ederek takibi durdurabilir; ancak itiraz hakkı oldukça sınırlıdır.

Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi ne kadardır?

KMK m. 33 uyarınca, kurula katılan kat malikleri için karar tarihinden itibaren 1 ay, toplantıya katılmayan ya da karara muhalif kalan kat malikleri için öğrenme tarihinden itibaren 1 ay ve her hâlükârda 6 ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurulmalıdır. Bu süre hak düşürücü nitelikte olduğundan geçirilmesi halinde itiraz hakkı ortadan kalkar.

Yönetici hesap vermiyorsa ne yapabilirim?

Yönetici, her takvim yılı sonunda gelir-gider hesabını kat maliklerine sunmakla yükümlüdür (KMK m. 38). Hesap vermekten kaçınan yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir ve mahkeme yöneticiyi hesap sunmaya zorlayabileceği gibi talep halinde yöneticiyi azledip yerine kayyum atayabilir.

Kiracı apartman kurallarını ihlal ederse kim sorumlu olur?

Kiracının yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı davranışlarından hem kiracı hem de kiraya veren kat maliki sorumlu tutulabilir. Üçüncü kişilere verilen zararlarda asıl sorumluluk kat malikine aittir; kat maliki kiracıya rücu hakkını saklı tutabilir. Kiracının ihlallerinin tekrarlanması veya diğer kat maliklerini rahatsız etmesi kira hukuku kapsamında sözleşmenin feshine zemin oluşturabilir.

Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.