Kira Tespit Davası 2026: Şartlar, Süreç ve Haklarınız

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut veya çatılı işyeri kiralarında mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine göre mahkeme aracılığıyla yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin temel kuralı düzenlemektedir.

Aiavukatim olarak 2026 yılında kira uyuşmazlıklarına dair yüzlerce başvuruyu inceledik; kiraya verenlerin yüksek enflasyon ortamında kira bedellerini güncellemekte zorlandığını, kiracıların ise yasal sınırı aşan artış taleplerine maruz kaldığını gördük. Bu rehber, her iki tarafın da haklarını açık biçimde ortaya koymaktadır.

Kira Tespit Davası Hangi Şartlarda Açılır?

TBK Madde 345 uyarınca kira tespit davası şu koşulların varlığında açılabilir:

• Kira sözleşmesinin en az 5 yıl sürmüş olması: Beş yıllık veya daha uzun süreli kira ilişkilerinde her iki taraf da kira tespiti davası açabilir.
• Kira bedelinin piyasa bedelinden önemli ölçüde sapması: Emsal kira bedellerinden ciddi farklılık varsa dava açılabilir.
• Yeni dönem için geçerli olması: Dava sonucu belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren uygulanır.

Taraflar sözleşmede 5 yıllık süre dolmadan da bu hakkı saklı tutabileceğine dair özel bir hüküm koymuşlarsa bu dava daha erken açılabilir.

2026 Yılında Kira Artış Oranı Ne Kadar?

TBK Madde 344 gereği konut kiralarındaki artış oranı, bir önceki kira yılına ait 12 aylık ortalama TÜFE oranını aşamaz. 2026 yılı başı itibarıyla bu oran Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından aylık olarak ilan edilmektedir.

• Konut kiraları: 12 aylık ortalama TÜFE tavanı geçerlidir.
• İşyeri kiraları: TÜFE sınırlaması doğrudan uygulanmaz; tarafların anlaşmasına göre belirlenir.
• Yasal sınırı aşan artışlar: Geçersizdir; kiracı yalnızca yasal oran dahilindeki miktarı ödemekle yükümlüdür.

Hesaplama Örneği: Aylık 20.000 TL kira ödeyen bir kiracı için TÜFE oranının yıllık %38 olduğu varsayımıyla azami artış tutarı 7.600 TL olup yeni kira bedeli en fazla 27.600 TL olabilir. Bu oranı aşan her türlü artış talebi hukuka aykırıdır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Dava süreci aşağıdaki adımları izler:

1. Yetkili ve görevli mahkeme belirlenir: Sulh Hukuk Mahkemesi, kira uyuşmazlıklarında görevlidir. Yetkili mahkeme, kira sözleşmesinin ifa yeri veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.
2. Dava dilekçesi hazırlanır: Dilekçede kira sözleşmesi, emsal kira bedelleri ve talep edilen yeni kira miktarı belirtilir.
3. Harç ve masraflar ödenir: 2026 yılı tarife gereği nispi harç, talep edilen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
4. Bilirkişi incelemesi yapılır: Mahkeme, emsal kira bedellerini belirlemek için bilirkişi atar; bilirkişi taşınmazın konumu, yüz ölçümü ve piyasa koşullarını değerlendirir.
5. Karar açıklanır: Mahkeme kararı, genellikle yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olmak üzere kira bedelini belirler.

Kira Tespit Davasında Süre ve Zamanaşımı

TBK Madde 345 uyarınca kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı ya da kiraya verenden kira artışı ihtarnamesi gönderilmelidir. Aksi takdirde talep edilen yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur.

• Kira artış ihbarı: Yeni dönemden en az 30 gün önce yazılı olarak yapılmalıdır.
• Dava açma süresi: Yeni dönemden en az 30 gün önce veya ihbar tarihinden itibaren.
• Bilirkişi raporu: Genellikle görevlendirme tarihinden itibaren 2-4 hafta içinde teslim edilir.

Kira Tespit Davasında Yargıtay Kararları

Yargıtay, kira tespit davalarında emsal niteliğinde kararlar vermiştir:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi: Emsal kira bedelinin tespitinde taşınmazın bulunduğu semt, yüz ölçümü, yaşı ve özellikleri birlikte değerlendirilmelidir.
• Yargıtay HGK: Sözleşmede TÜFE oranını aşan artış kararlaştırılmış olsa dahi yasal sınırı aşan kısım geçersizdir; kiracı fazladan ödediği miktarı geri isteyebilir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi: Kira tespit davası sonucu belirlenen kira bedeli, dava tarihinden önceki dönemler için geçmişe etkili biçimde uygulanamaz.

Kiracı ve Kiraya Veren İçin Pratik Öneriler

Kiraya veren için: Kira bedelinin piyasanın çok altında kaldığını düşünüyorsanız önce yazılı ihtarname göndererek makul artış talebinde bulunun. Taraflar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurun. Sözleşmenin 5. yılında kira artışı için tespit davası hakkınız doğar.

Kiracı için: Kiraya verenin talep ettiği artış TÜFE sınırını aşıyorsa yalnızca yasal oran dahilindeki miktarı ödeyin. Haksız tahliye tehdidiyle karşılaşırsanız derhal hukuki destek alın. Kiracı tahliye davası şartlarını ve haklarınızı inceleyerek kendinizi koruyun.

Kira Tespit Davası Masrafları 2026

2026 yılı adli harç tarifesine göre kira tespit davası açmanın maliyeti şu kalemlerden oluşur:

• Başvurma harcı: Sabit tutar (2026 tarifesine göre yaklaşık 500-700 TL)
• Nispi harç: Talep edilen yıllık kira farkının binde 6,83'ü
• Bilirkişi ücreti: Taşınmazın büyüklüğüne göre 4.000-10.000 TL arasında
• Avukatlık ücreti: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir

Dava kazanılırsa yargılama giderleri karşı taraftan tahsil edilebilir. Kira sözleşmesinin feshi durumunda ortaya çıkabilecek tazminat yükümlülükleri için kira sözleşmesi feshi tazminatı rehberimizi ve tapu uyuşmazlıklarında haklarınız için tapu iptali davası içeriğimizi incelemenizi öneririz.

Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası ne kadar sürer 2026?

Kira tespit davaları ortalama 6-12 ay sürmektedir. Bilirkişi incelemesi ve mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak bu süre uzayabilir. Tarafların sulh yoluyla anlaşması hâlinde süreç çok daha kısa tamamlanır; istinaf ve temyize gidilmesi durumunda ise toplam süre 2-3 yıla ulaşabilir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet, kiracı da kira tespit davası açabilir. Kiraya verenin TÜFE sınırını aşan artış talep ettiği ya da kira bedelinin emsal değerlerin çok üzerinde olduğu hâllerde kiracı, mahkemeye başvurarak kira bedelinin makul seviyeye indirilmesini talep edebilir. TBK Madde 344 bu hakkı açıkça güvence altına almaktadır.

5 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde tespit davası açılır mı?

Genel kural olarak kira sözleşmesinin en az 5 yıl sürmüş olması gerekmektedir. Ancak sözleşmede bu hakkın daha kısa süre için saklı tutulduğuna dair özel bir hüküm bulunuyorsa dava daha erken açılabilir. Ayrıca olağanüstü ekonomik koşullarda TBK Madde 138 kapsamında sözleşme uyarlama davası alternatif bir yol sunmaktadır.

Kira tespit davası ile tahliye davası aynı anda açılabilir mi?

Evet, kiraya veren hem kira tespit hem de tahliye davası açabilir; ancak bu iki dava farklı hukuki sebeplere dayanır. Tahliye davası için kira ödememezlik veya ihtiyaç gibi belirli şartların varlığı gerekirken kira tespit davası yalnızca bedel belirlenmesine yöneliktir. İki davanın birlikte yürütülmesi hâlinde mahkeme dosyaları birleştirebilir.

Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.