2026 Kat Mülkiyeti Kanunu: Haklar, Yükümlülükler ve Yeni Düzenlemeler

Kat Mülkiyeti Nedir ve Kapsamı Nelerdir?

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümlerinin (daire, iş yeri gibi) ayrı ayrı ve bağımsız olarak mülkiyetini ifade eden özel bir mülkiyet türüdür. Türkiye'de Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ile düzenlenir. 2026 yılı itibarıyla, KMK'nın temel ilkeleri geçerliliğini korurken, özellikle ortak alanların kullanımına ilişkin uygulamalarda ve yönetim planı değişikliklerinde Yargıtay'ın güncel içtihatları önem arz etmektedir.

Aiavukatim.com olarak, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda bireylere ve küçük işletmelere 7/24 hukuki danışmanlık sağlıyoruz. Kat mülkiyeti, sadece bir daireye sahip olma durumunu değil, aynı zamanda ortak alanların (çatı, merdiven boşluğu, bahçe vb.) kullanımı ve bakımı ile ilgili hak ve sorumlulukları da içerir. Bu durum, kat maliklerinin birbiriyle uyum içinde yaşamasını gerektirir.

Kat Maliki Olarak Başlıca Haklarınız Nelerdir?

Kat maliki olmanın getirdiği bazı temel haklar bulunmaktadır. 2026 yılında da geçerli olan bu haklar şunlardır:

• Bağımsız Bölüm Üzerindeki Haklar: Malik olduğu bağımsız bölüm üzerinde Medeni Kanun'un mülkiyet hakkına ilişkin hükümleri çerçevesinde serbestçe tasarruf edebilir (satma, kiralama, ipotek etme).
• Ortak Yerlerden Yararlanma: Ana gayrimenkulün ortak yerlerinden (çatı, bahçe, garaj, merdivenler vb.) arsa payı oranında ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile yönetim planında belirtilen esaslar dahilinde yararlanma hakkına sahiptir.
• Yönetime Katılma ve Bilgi Edinme: Kat malikleri kurulu toplantılarına katılma, oy kullanma, yöneticilik veya deneticilik yapma haklarına sahiptir. Ayrıca, apartman veya site yönetimine ilişkin defter ve belgeleri inceleme hakkı da mevcuttur.
• Yönetim Planı Değişikliği Talep Etme: Dörtte beş çoğunlukla yönetim planının değiştirilmesini talep edebilir.

Bu haklarınızın ihlal edildiğini düşünüyorsanız, kiracı tahliyesi gibi konularda olduğu gibi, yasal yollara başvurabilirsiniz.

Kat Maliki Olarak Temel Yükümlülükleriniz Nelerdir?

Haklarınız olduğu gibi, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun getirdiği bazı yükümlülükler de vardır:

• Ortak Giderlere Katılma: KMK'nın 20. maddesi uyarınca, kalorifer, havagazı, elektrik, su giderleri, asansör işletme ve bakım giderleri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ortak yerlerin bakım, koruma, onarım ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
• Ana Gayrimenkulün Bakımı ve Korunması: Bağımsız bölümünde, diğer bağımsız bölümleri rahatsız edecek veya ana gayrimenkulün statik yapısını bozacak değişiklikler yapamaz. Ortak yerlerin bakımına ve korunmasına özen göstermek zorundadır.
• Yönetim Planına Uyma: Yönetim planında belirtilen kurallara ve yasaklara uymakla yükümlüdür. Yönetim planı, apartman veya site yaşamının anayasası niteliğindedir.
• Kat Malikleri Kurulu Kararlarına Uyma: Kat malikleri kurulu tarafından yasalara uygun olarak alınan kararlara uymak zorundadır.

Bu yükümlülüklere uyulmaması durumunda ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde profesyonel hukuki desteğe ihtiyaç duyabilirsiniz. Konut dokunulmazlığı ihlali gibi ciddi durumlarda da yasal haklarınızı bilmek önemlidir.

2026 Yılında Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki Güncel Düzenlemeler ve Yargıtay Kararları

2026 yılı itibarıyla Kat Mülkiyeti Kanunu'nda önemli çapta köklü bir değişiklik olmasa da, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerin güncel içtihatları, özellikle ortak giderlerin tahsili, yönetim planı değişiklikleri ve dış cephe tadilatları gibi konularda yeni yorumlar getirmiştir. Örneğin, Yargıtay, son dönemde özellikle enerji verimliliği sağlayan dış cephe mantolama gibi kararların, ana yapının ortak gideri niteliğinde kabul edilmesi yönünde kararlar alarak, bu tür yenilemelerin arsa payı oranında tüm kat maliklerinden tahsil edilebileceğine hükmetmiştir. Ayrıca, e-devlet üzerinden kat malikleri kurulu toplantılarına katılım ve oy kullanma gibi dijitalleşmeyle ilgili hususlar da mevzuat olmasa da uygulamada tartışılmaktadır. Kiracı tahliye süreçlerinde olduğu gibi, kat mülkiyeti ile ilgili davalarda da güncel mevzuat ve içtihat takibi büyük önem taşır.

Ortak Giderlerin Tahsili Nasıl Yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, kat maliklerinden biri gider ve avans payını ödemezse, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından bu borcu ödemeyen kat malikine karşı icra takibi başlatılabilir yahut dava açılabilir. Aylık aidat ve diğer ortak gider borcuna, gecikme tazminatı olarak aylık %5 oranında faiz de uygulanabilir. 2026 itibarıyla bu oran korunmaktadır.

Yönetim Planı Değişikliği İçin Gerekli Şartlar Nelerdir?

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Ancak, kat maliklerinden birinin şahsi haklarına ilişkin hükümlerin değiştirilmesi için o kat malikinin de rızası aranır. Değişiklikler tapuya şerh edilmelidir.

Kiracıların Ortak Giderlere İlişkin Sorumluluğu Var mıdır?

Evet, kiracılar da ana gayrimenkulün sigorta primlerine, ortak tesislerin işletme giderlerine, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve diğer ortak hizmet giderlerine katlanmak zorundadırlar. Ancak, ana gayrimenkulün esaslı onarım giderleri ve ana yapının güçlendirilmesine ilişkin giderlerden kiracı değil, bağımsız bölüm sahibi sorumludur.

Apartman Yöneticisinin Yetkileri ve Sorumlulukları Nelerdir?

Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde belirtilen yetkilere sahiptir. Bu yetkiler arasında ana gayrimenkulün bakımı, korunması, ortak giderlerin tahsili, kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması yer alır. Yönetici, görevini yerine getirirken özen yükümlülüğü altındadır ve ihmali nedeniyle oluşan zararlardan sorumludur.

Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.