2026 yılında apartman aidat borçları, gecikme faizi ve kat maliklerinin yükümlülükleri hakkında güncel hukuki bilgiler ve çözüm yolları bu yazıda.
Apartman veya site yaşamının ayrılmaz bir parçası olan aidatlar, ortak giderlerin karşılanması için hayati öneme sahiptir. Ancak aidat ödemeleri konusunda yaşanan anlaşmazlıklar ve gecikmeler, zaman zaman hukuki süreçlere taşınabilmektedir. 2026 yılı itibarıyla güncel yasal düzenlemeler ve Yargıtay içtihatları ışığında, apartman aidat borcuna ilişkin tüm merak edilenleri Aİ Avukatım olarak bu yazımızda ele aldık. Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşebilirsiniz.
Apartman Aidat Borcu Yasal Dayanağı ve Gecikme Faizi Nedir?
Apartman aidat borcu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 20'de açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, kat malikleri ana gayrimenkulün müşterek giderlerine ve yönetim giderlerine katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, bağımsız bölümün maliki olmaktan kaynaklanır. 2026 yılı itibarıyla, aidatlarını ödemeyen kat maliki hakkında, aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran, sözleşmeyle veya yönetim planıyla farklı belirlenmiş olsa bile kanuni oran geçerlidir.
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2015/12415 E., 2016/5125 K. sayılı kararı gibi güncel içtihatlar da aidat borcunun ödenmemesi halinde gecikme tazminatı uygulanacağını teyit etmektedir. Bu durum, apartman aidatlarının düzenli ödenmesinin önemini bir kez daha ortaya koymaktadır.
Ödenmeyen Apartman Aidat Borcu İçin Hukuki Yollara Nasıl Başvurulur?
Aidat borcunun süresinde ödenmemesi durumunda yöneticinin veya yönetim kurulunun yasal yollara başvurma hakkı doğar. İlk olarak, borçluya noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü posta ile ihtarname gönderilerek borcunu ödemesi için belirli bir süre verilir. Bu ihtarnamede gecikme tazminatının da belirtilmesi önemlidir.
Verilen süreye rağmen borcun ödenmemesi halinde, kat malikleri veya yönetici, 2026 yılı itibarıyla icra takibi başlatabilir. İcra takibi, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre yapılır ve ödenmeyen aidat borcunun yanı sıra gecikme tazminatı ve masrafları da kapsar. Bu sürece ilişkin detaylı bilgiler için 2026 İcra Takibi: Nasıl Başlatılır, Aşamaları ve Haklarınız başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracının Apartman Aidat Borcu Sorumluluğu Nedir? Kiracı Aidat Ödemezse Ne Olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, bağımsız bölümden sürekli olarak faydalanan kiracılar da bağımsız bölümün ortak giderlerinden sorumludur. Ancak, ödenmeyen aidatlardan dolayı kat maliki ile birlikte müteselsilen sorumludur. Yani, yönetici hem kiracıya hem de ev sahibine karşı aidat alacağını talep edebilir. Borç ödenmediği takdirde, icra takibi yine her ikisi hakkında da başlatılabilir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, yönetici öncelikle kiracıya başvurabilecek olsa da, nihai sorumluluk kat malikine aittir. Bu nedenle, kat malikinin kiracısının aidat ödemelerini takip etmesi ve bu konuda yaşanabilecek ihtilafları önlemesi önemlidir. Kiracı ile ev sahibi arasındaki kira ilişkisinden doğan hak ve yükümlülükler hakkında daha fazla bilgiye 2026 Kira Artışı Sınırı ve Kiracının Yasal Hakları yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Apartman Aidat Borcunun Hesaplanması ve İtiraz Süreci Nasıldır?
Aidat borcu, yönetim planında veya kat malikleri kurulu kararında belirlenen paylar oranında hesaplanır. Ortak giderler; kapıcı, bahçıvan, güvenlik gibi personel giderleri, ortak alanların (asansör, merdiven, çatı, dış cephe vb.) bakım, onarım, aydınlatma, ısıtma giderleri ile sigorta primleri gibi tüm kalemleri kapsar. Borcun hesaplanmasında bu kalemlerin şeffaf bir şekilde sunulması gerekir.
Bir kat maliki veya kiracı, aidat borcunun miktarına veya kendisine düşen paya itiraz etmek istiyorsa, öncelikle yöneticiye yazılı olarak başvurmalıdır. Eğer bu itiraz çözüme kavuşmazsa, sulh hukuk mahkemesinde dava açarak aidat borcunun iptalini veya düzeltilmesini talep edebilir. Ancak, itiraz davası açmak, icra takibini kendiliğinden durdurmaz; icra takibine itiraz etmek gereklidir.
FAQ
Apartman aidat borcu kaç ay ödenmezse icra takibi başlar?
Yasal olarak belirli bir ay sınırı yoktur. Aidat borcunun vadesinde ödenmemesi durumunda, yönetici veya kat malikleri kurulu kararı ile gecikme tazminatı uygulanmaya başlar ve borcun birikmesine gerek kalmadan icra takibi başlatılabilir. Genellikle birkaç ay ödenmeme durumunda yöneticiler hukuki yollara başvurmayı tercih eder.
Apartman aidat borcu taksitlendirilebilir mi?
Apartman aidat borcunun taksitlendirilmesi, tamamen yönetici veya kat malikleri kurulunun inisiyatifindedir. Yasal bir zorunluluk bulunmamaktadır. Borçlu, yöneticiyle iletişime geçerek bir ödeme planı konusunda anlaşmaya çalışabilir.
Apartman aidat borcundan dolayı elektriğim kesilebilir mi?
Hayır, 2026 yılı itibarıyla apartman aidat borcunun ödenmemesi nedeniyle bağımsız bölümün elektrik, su, doğalgaz gibi temel hizmetlerinin kesilmesi Yargıtay kararlarıyla yasaklanmıştır. Bu tür bir kesinti durumunda hukuki yollara başvurarak hakkınızı arayabilirsiniz.
Apartman aidat borcu zaman aşımına uğrar mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartman aidat borçları, 5 yıllık genel zaman aşımı süresine tabidir. Yani, 5 yıl içerisinde talep edilmeyen aidat borçları zaman aşımına uğrar ve borçlu, zaman aşımı def'ini ileri sürerek borcu ödemekten kaçınabilir.
Hukuki sorularınız için AI avukatımızla 7/24 ücretsiz görüşün.
Bu konuda daha fazla bilgi almak ister misiniz?
Avukatım'a sorularınızı sorun, anında yanıt alın.
İlgili Yazılar
2026 Kiracının Kira Artışına İtiraz Hakkı ve Yasal Süreçler
2026'da kiracı olarak kira artışına itiraz etme haklarınızı ve yasal süreçleri öğrenin. Yüksek kira artışlarına karşı haklarınızı koruyun.
2026 Apartman Ortak Alanların Kullanımı ve Hukuki Haklarınız
2026 yılı güncel düzenlemeleriyle apartman ortak alanlarının kullanımında karşılaşılan hukuki sorunlar ve çözüm yolları hakkında bilgi alın. Haklarınız nelerdir?
2026 Kat Mülkiyeti Anlaşmazlıkları: Çözüm Yolları
2026 Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yaşanan değişiklikler ve komşuluk hukuku çerçevesinde kat mülkiyeti anlaşmazlıklarının hukuki çözüm yolları hakkında kapsamlı rehber.